マンション投資の基礎知識

不動産収支と不動産所得

マンション投資によって手元に残るお金は、家賃収入全額ではありません。

手元に残るのは不動産収支〔収入－支出〕です。マンション投資の支出には、管理経費、修繕維持費、保険料、固定資産税、ローン返済で、また所得税・住民税は、〔総所得（不動産所得・給与所得等）×税率〕で求めます。

不動産所得は、〔家賃収入等－経費〕で計算しますが、ここでいう「経費」とは、上記の支出のうち、借入金返済の元本部分は含まず、さらに「減価償却費」というお財布から出て行かない費用の計上が認められています。

経費や減価償却費が多いほど不動産所得が圧縮され、税金が安くなる仕組み。税金が安くなればその分だけ支出が抑えられ、手元に残るお金が増えるのです。

マンション投資の利回りとは？

マンション投資はビジネスです。投資価値を事前に試算しておかねばなりません。「利回り」という視点で収支の計画を立てることも必要です。

一般的なのは「表面利回り（＝単純年利回り）」。これは、投資額に対し年間収入がどれくらいかを判断するもので、〔表面利回り＝年間家賃収入÷取得価格〕で求めます。ですがこの表面利回りだと、経費負担が大きいマンションの場合、表面利回りは高いが手元に残るお金が極端に少ない、という事態が起こりえます。

そこで、経費を考慮した利回りの計算方法もあります。〔（年間家賃収入－経費）÷取得価格〕投資先マンションを選択する際は、収支計算を行うこと、利回りは同条件でいくつか比較すること等、ひとつの指標で判断することなく、総合的な判断が必要です。

マンション投資のリスクを知ろう

長期安定収入が見込めるマンション投資ですが、リスクを理解しておく必要があります。

マンション投資においてもっとも警戒が必要なのは、空き室リスク。マンションに賃貸人が入らなければ収入はゼロ。支出ばかりが増えてゆく魔のスパイラルが待っています。

空き室リスクを回避するには、エリアの特性に適した物件選択が何よりも重要。さらに、日々のメンテナンスを怠ることなく、「入居したい」と思われるようなマンションであることも大切です。

それでも空き室リスクはゼロにはなりません。備えるには、業者の持つ借上げシステムの利用が有効です。これは、家賃収入の10％などを手数料として支払うかわりに、空き室の有無にかかわらず常に家賃収入の90％を確保できるシステムです。